Értékbecslés

A földméréshez és az ingatlanokkal kapcsolatosan létrejövõ változásokhoz szorosan hozzáköthetõ az értékbecslés.

Értékbecslõre legtöbbször a következõ esetekben lehet szükség

  • Ingatlanok adásvétele
  • Jelzáloghitel felvétele
  • Örökségi ügyek
  • Vagyonmegosztás
  • Tulajdonostársak tulajdonrészeinek szétválasztása, eladása.

A legfontosabb jelenlegi hazai rendelkezések, melyek a szabályozzák e tevékenységet:

25/1997(VIII.1)PM

32/2000.(VIII.29)PM

54/1997(VIII.1)FM

A rendelkezések leginkább a jelzálog tipusú értékbecslésre vonatkoznak.

Az értékbecslésnek mindig meg kell határozni a telek és a rajta lévõ épület, épitmény értékét. A telek értékének az alapja a földhivatali nyilvántartásban szereplõ helyszínraj és a hozzákapcsolodó tulajdoni lap.

Az értékbecslést háromféle megközelítésben tudjuk elvégezni, függõen, hogy mi az értékbecslés célja.

Ezek összefoglalását tartalmazza a 25/1997(VIII.1)PM rendelet

  • Piaci összehasonlító adatok elemzõ módszer
  • Hozamszámításon alapuló értékelés
  • Költségalapú értékelés

Az értékelést lehetõség szerint mindhárom módszerrel el kell végezni.

A piaci összehasonlító módszer Ez a módszer az ingatlanpiac elemzésével határozza meg az ingatlan értékét. A vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok konkrét adás-vételeibõl ismert adataiból képzett halmazt használja fel. A halmaz alapján kiszámítható a vizsgált ingatlanra vonatkozó átlagos piaci érték, az alapérték. Az ingatlanok közti különbségek kiegyenlítésére értékmódosító tényezõket kell használni, majd ezek segítségével a módosított alapárból kiszámítható a vizsgált ingatlan piaci forgalmi értéke.

Az alaphalmaz elemeinek kiválasztása mindig megköveteli, hogy az egyes eladásokat megfelelõ elemzõ munkával értékelni és értelmezni kell,különösen a kevés tranzakcióval rendelkezõ ingatlanpiaci szegmensekben vagy ahol nem hozzáférhetõek a szükséges adatok.

Ha egy jövedelemtermelõképességre tervezett ingatlant kell értékelni, akkor a jövedelem alapú megközelítést szükséges alkalmazni, költségalapú értékbecslés, költségalapú értékelés során az ingatlan újraépítési költségét számoljuk a telek értékének hozzáadásával.

Az Európai Értékelési Szabvány (EVS) a piaci értéket az alábbiak szerint határozza meg:

„Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján, az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevõ, és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelõ marketingtevékenységet követõ tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintõen, és kényszer nélkül jártak el.”

Lehetõség szerint az értékelést lehetõség szerint mindhárom módszerrel el kell végezni, azonban a rendelet szerint lakóingatlanok, építés alatt álló lakóingatlanok, valamint beépítetlen lakótelkek esetében a Szabályzat meghatározott értékhatár alatt megengedi egyetlen értékelési módszer alkalmazását.

Ki végezhet értékbecslést?

Ma Magyarországon csak az értékelhet, aki:

  • vagy okj 52-es képesítéssel rendelkezik és ingatlanközvetítõi névjegyzékben regisztrált
  • vagy okj 54-es vagyonértékelõi képesítést megszerezte és a vagyonértékelõi névjegyzékben szerepel
  • vagy igazságügyi szakértõként az IM névjegyzékében szerepel

Ha az értékbecslés melett földméréssel kapcsolatos szolgáltatásainkat is igénybe szeretné venni, itt talál tájékoztatót: földmérés