Telekalakítás

2010 januárjától új kormányrendelet lépett hatályba, amely több változást eszközölt a telekalakítási eljárások tartalmában és eljárásrendjében. A részletek az alábbiakban olvashatóak.

246/2009. (XI. 3.) Korm. rendelet a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet, valamint az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet módosításáról.

A Kormány az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 62. § (1) bekezdésének a) és s) pontjában, valamint az ingatlan -nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 90. § (5) bekezdés d) pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alkotmány 35. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feladatkörében a következő rendeletet alkotja:

1. § A földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) az I. Fejezetet megelőzően a következő 6. §-sal egészül ki: "6. § A Kormány építésügyi hatóságként az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti telekalakítási eljárásokban - a műemléki védettség alatt álló, valamint a honvédelmi és katonai célú ingatlanok kivételével - első fokon a körzeti földhivatalt, másodfokon a megyei földhivatalt jelöli ki." 2. § Az R. a következő II/A. Fejezettel és 17/A-17/C. §-sal egészül ki: "II/A. Fejezet TELEKALAKÍTÁSI ELJÁRÁS

17/A. § (1) A telekalakítási eljárás kérelemre induló eljárás. A kérelem tartalma szerint a telekalakítási eljárás típusai a következők: a) telekalakítási engedélyezési eljárás, b) egyesített telekalakítási eljárás.

(2) Az egyesített telekalakítási eljárás lefolytatására vonatkozó kérelem alapján a) a telekalakítás engedélyezésére és b) a telekalakítási engedély jogerőre emelkedését követően a telek adataiban, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkező változásnak az ingatlan- nyilvántartásban történő átvezetésére (e fejezet alkalmazásában: változásátvezetési eljárás) irányuló eljárás indul meg.

(3) A telekalakítás engedélyezése iránti kérelmet benyújthat: a) a telekalakítással érintett bármelyik telek bármelyik tulajdonosa, b) közös tulajdonban álló telek esetén bármelyik tulajdonostárs, c) aki a telekalakítással érintett földrészlet tekintetében tulajdoni igényt érvényesít, d) az elbirtoklás megállapítása iránt polgári peres eljárást kezdeményező, e) ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, a tulajdonostársaknak a telek területnagyság szerinti többsége, f) az a személy, aki a telekalakításról a tulajdonossal írásban megállapodott.

(4) Egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelmet az - a (3) bekezdés szerinti kérelem benyújtására jogosult - nyújthat be, aki az ingatlan- nyilvántartásról szóló törvényben foglaltak szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására egyébként jogosult.

(5) A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemnek a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényben meghatározottakon túl a következő adatokat kell tartalmaznia: a) természetes személy kérelmező esetén a természetes személyazonosító adatokat, b) gazdálkodó szervezet kérelmező esetén a gazdálkodó szervezet statisztikai számjelét, c) a telekalakítással érintett tel(k)ek helyrajzi számát, a tel(k)ek fekvése szerinti település megjelölésével, d) a kérelmezett telekalakítási eljárás típusának (telekalakítási engedélyezési eljárás vagy egyesített telekalakítási eljárás) megjelölését, e) a telekalakítás célját, amely lehet: ea) telekcsoport újraosztása, eb) telekfelosztás, ec) telekegyesítés, ed) telek-határrendezés, f) az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását.

(6) Az egyesített telekalakítási eljárás megindítására irányuló kérelemnek, az (5) bekezdésben foglaltakon túl meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti előírásoknak.

(7) A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelmet a miniszter által rendszeresített, és a földhivatalok honlapján közzétett formanyomtatványon kell benyújtani.

(8) A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemhez minden esetben mellékelni kell a külön jogszabályban meghatározott geodéziai tervezési szakterületen építészeti-műszaki tervezési jogosultsággal és ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező földmérő által elkészített telekalakítási dokumentációt. A telekalakítási dokumentáció a 3. mellékletben felsorolt munkarészeket tartalmazza, a telekalakítás céljának függvényében.

17/B. § (1) A telekalakítási engedélyezési eljárásban az ügyintézési határidő 30 munkanap. Amennyiben a telekalakítási dokumentáció záradékolása a kérelem benyújtása előtt megtörtént, az ügyintézési határidő 22 munkanap.

(2) A telekalakítási engedély a jogerőre emelkedésétől számított egy évig hatályos.

(3) Az egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelem esetén a változásátvezetési eljárás a beadvány széljegyzésével - a (4) bekezdésben foglalt esetet kivéve - a telekalakítási engedély jogerőre emelkedését követő munkanapon indul meg.

(4) Az egyesített telekalakítási eljárás esetén amennyiben a telekalakítási engedély másodfokon emelkedik jogerőre, a változásátvezetési eljárás a jogerős határozat első fokú ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezésének napján indul meg.

(5) Ha egyesített telekalakítási eljárás esetén a változásátvezetési eljárásra irányuló kérelem teljesítésére nincs lehetőség, a telekalakítási engedély jogosultja a szükséges okiratok benyújtásával a (2) bekezdésben megjelölt időn belül külön ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításával kérheti a telek adataiban történő, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkező változásnak az ingatlan- nyilvántartásban történő átvezetését.

17/C. § (1) A Kormány a földhivatal telekalakítási eljárásában a 4. melléklet szerinti feltételek fennállása esetén, és az ott megjelölt szakkérdés elbírálása kérdésében a 4. melléklet szerinti hatóságokat szakhatóságként jelöli ki. Az ügyfélnek az eljárás megindítása előtt benyújtott kérelmére a szakhatóságként kijelölt hatóság - hat hónapig felhasználható - előzetes szakhatósági állásfoglalást ad ki. Az előzetes szakhatósági állásfoglalás csak a földhivatal által záradékolt változási vázrajz és területkimutatás alapján kérhető.

(2) A földhivatal a kérelem mellékleteként benyújtott telekalakítási dokumentációt 10 munkanapon belül megvizsgálja, és amennyiben a változási vázrajz adattartalma az állami alapadatok közé beilleszthető, ennek megfelelő záradékkal látja el. A földhivatal a záradékolt változási vázrajz és a hozzá tartozó terület-kimutatás, valamint a telekalakítási helyszínrajz hiteles másolatának megküldésével keresi meg a szakhatóságokat állásfoglalásuk beszerzése céljából, ha előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre.

(3) A (2) bekezdésben foglaltakat nem kell alkalmazni, ha az ingatlan- nyilvántartásban a kérelem tárgyát képező telket vagy telkeket érintően változtatási vagy telekalakítási tilalom van feljegyezve. Ebben az esetben a telekalakítási kérelmet - a szakhatóságok megkeresése nélkül - a földhivatalnak el kell utasítani."

3. § Az R. e rendelet szerinti 3. és 4. melléklettel egészül ki.

4. § (1) E rendelet 2010. január 1-jén lép hatályba.

(2) Az R. e rendelettel módosított rendelkezéseit a hatálybalépést követően benyújtott kérelmek alapján indult telekalakítási eljárásokra, valamint a megismételt eljárásokra kell alkalmazni. Megismételt eljárás esetén az építésügyi hatósági hatáskört átadó, korábban az ügyben eljáró települési önkormányzat jegyzője köteles az építésügyi hatósági iratanyagot a földhivatal részére átadni.

(3) Az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet 1. §-ának (5) bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép: "(5) A (4) bekezdésben nem említett sajátos építményfajták és a műemléki védelem alatt álló építmények tekintetében az építésügyi hatósági feladatokat ellátó hatóságot külön jogszabály jelöli ki. Ilyen jogszabály hiányában ezen építményfajtákat és építményeket érintő építésügyi hatósági ügyekben az (1) és a (3) bekezdés szerinti feladatokat ellátó építésügyi hatóság jár el. Külön jogszabály jelöli ki a telekalakítás tekintetében első és másodfokon eljáró hatóságot is." Bajnai Gordon s. k., miniszterelnök

1. melléklet a 246/2009. (XI. 3.) Korm. rendelethez "3. melléklet a 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelethez A telekalakítási eljárás iránti kérelemhez mellékelt telekalakítási dokumentáció tartalma

1. Az állami alapadatok adatszolgáltatási számlájának száma

2. felhasznált hiteles adatok megjelölése

3. mérési és számítási jegyzőkönyv

4. mérési és számítási vázlat

5. koordinátajegyzék

6. területszámítási jegyzőkönyv

7. digitális változási vázrajz

8. a digitális változási vázrajz legalább 5 kinyomtatott eredeti példánya, aláírásokkal és bélyegzővel ellátva

9. területkimutatás

10. tervezési és kitűzési (kiosztási) vázlatot

11. ha a változás előtti és utáni telkek együttes száma 5 db-nál több a) műszaki leírás b) vizsgálati jegyzőkönyv

12. telekalakítási helyszínrajz, az ingatlan-nyilvántartási térképnek megfelelő méretarányban, amely a következőket tartalmazza: a) a telekalakítással érintett telkek, a telekalakítás utáni állapot szerint, b) a telekalakítással érintett telkeken meglévő (és nem bontásra szánt) építmények kontúrvonalai, c) a telekalakítással érintett teleken meglévő építmények közül a telekalakítással érintett telekhatárhoz 4,0 m-en belül eső építmények távolsága, d) a telekalakítással érintett teleken tervezett, jogerős és végrehajtható építési engedéllyel rendelkező, vagy bejelentés alapján nyilvántartásba vett építmények közül a telekalakítással érintett telekhatárhoz 4,0 m-en belül eső építmények távolsága a tervezett telekhatártól, e) a 20%-nál nagyobb átlagos lejtésviszonyok esetén a másfél méterenkénti szintvonalak, f) utat érintő telekalakítás esetén az útkategóriának, a közút területváltozásának feltüntetése, g) a tervezett telekalakítás után létrejövő telekméretek, beépített telkek esetén megjelölve a telek beépítettsége mértékének a változását is

13. digitális adatállományok (változási vázrajz, változási állomány, telekalakítási helyszínrajz, egyéb digitális munkarész) nem újra írható adathordozón

14. kísérő bizonylat (a készítő neve, a munkaszáma, a munka megnevezése, település, fekvés, érintett telek(ek) helyrajzi száma(i), változás típusa)

15. a telekalakítási dokumentáció tartalomjegyzéke"

2. melléklet a 246/2009. (XI. 3.) Korm. rendelethez "4. melléklet a 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelethez A földhivatal telekalakítási eljárásában közreműködő szakhatóságok

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Általános áttekintés a telekalakításról, fogalmak, szabályok, ügymenet

Az építésügyre vonatkozó jogszabályok rendszere 1998-tól lényeges átalakuláson ment át. Az első és legfontosabb állomás az volt, hogy a parlament megalkotta az új építési törvényt, amely számos – a törvény végrehajtását szolgáló – jogszabály megalkotására hatalmazta fel a kormányt és az érintett szakminisztériumokat. Ezek közé tartozik a telekalakításról szóló miniszteri rendelet.

Melyek a főbb jogszabályok és fogalmak?

Amikor a továbbiakban a “telek” kifejezést használjuk, akkor ez alatt olyan földrészletet értünk, amely egy helyrajzi szám alatt szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. A telekalakítás tehát a telek kiterjedését érintő olyan változtatás, amely módszerét tekintve történhet– telekcsoport újraosztásával: a szomszédos telkek csoportjának összevonása és ezzel egyidejűleg újraosztása a helyi építési szabályzatban és településrendezési tervben meghatározott rendeltetés céljára,– telekegyesítéssel: az egymással szomszédos telkek egy telekké történő összevonása,– telekfelosztással: a telek új telkekre történő felosztása,– telekhatár-rendezéssel: az egymással szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatása.Ha veszünk egy egyszerű példát, amikor is A és B telek egyesítésével létrejön C telek, akkor ezt a folyamatot több megközelítésben is vizsgálhatjuk. Tekinthetjük először is úgy, mint az építésügy körébe tartozó építési munkát, amely általában az építésügyi hatóság engedélyéhez kötött. Az engedély kiadásának előfeltétele a hivatalos földmérő által készített telekalakítási vázrajz, így a telekalakítást meghatározhatjuk úgy is, mint földmérési és térképészeti tevékenységet igénylő építési munkát. A bevezető fogalom-meghatározás azonban érzékelteti, hogy az építésügyi hatóság engedélyével a telekalakítás még nem realizálódik, mert – példánknál maradva – az A és B telkekből kialakuló földrészlet jogilag akkor válik telekké, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba átvezetik. A telekalakítás folyamatának tehát van egy ingatlan-nyilvántartási fázisa is. Témánk szempontjából a telekalakítást elsősorban az építésügyi hatóság engedélyéhez kötött építési munkaként vizsgáljuk, így a vonatkozó jogszabályok közül mindenekelőtt az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt (a továbbiakban: Étv.) kell említenünk. E törvény a végrehajtását szolgáló, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelettel (a továbbiakban: OTÉK) együtt 1998. január 1-jén lépett hatályba.Az Étv. és az OTÉK jelenti az alapot a települési önkormányzatok által kiadott jogszabályokhoz, azaz a helyi szabályozási tervekhez és szabályozási előírásokhoz (a továbbiakban: helyi rendeletek). Ezek a magasabb szintű jogszabályok keretei között, de a helyi sajátosságokhoz igazodva, a település területére vagy annak egy részére vonatkozóan olyan rendelkezéseket tartalmaznak, melyek mindenkire kötelezőek. A helyi rendeletek állapítják meg például azt, hogy a település egyes területein milyen feltételeknek kell megfelelnie egy teleknek: milyen lehet az alakja, mekkora a minimális telekméret, minimálisan milyen hosszú a telek homlokvonala (a teleknek a közúttal vagy magánúttal közös határvonala), mekkora lehet a beépítés mértéke, hogyan történik a megközelítés. Ezek a szabályok az építésügyi hatóságot is kötik, ezért minden esetben köteles megvizsgálni azt, hogy a tervezett telekalakítás az érvényben levő rendelkezéseknek megfelel-e. A továbbiakban tehát, amikor szabályos telekről beszélünk, az alatt a helyi rendeleteknek – vagy helyi előírás hiányában az OTÉK-nak – megfelelő méretű és kiterjedésű, közútról vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telket értünk.A téma szempontjából legfontosabb építésügyi jogszabályok között fel kell még sorolnunk az előzőekben már említett miniszteri rendeletet, vagyis a telekalakítási eljárásról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendeletet (a továbbiakban: R.), amely a 29/1971. (XII. 29.) ÉVM rendeletet felváltva 2000. november 17-én lépett hatályba.Az építésügyi jogszabályok mellett megemlítendő a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény és az egyes rendelkezései végrehajtásáról szóló 21/1997. (III. 12.) FM–HM együttes rendelet, továbbá az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet, illetve az ezt módosító 2005. évi CXXII. ingatlan-nyilvántartási törvény.

Milyen követelményeknek kell eleget tenni a telekalakítás során?

Telekalakításra leggyakrabban egy vagy több szabályos telek kialakítása, a meglevő telek szabályossá tétele vagy a meglevő, egyébként szabályos telek kiterjedésének megváltoztatása érdekében kerül sor. Beépített telket érintő telekalakítás esetében a “szabályosság” követelménye az említetteken túl (minimális teleknagyság, kiterjedés, megközelíthetőség) további feltételekkel is együtt jár:– Amennyiben a telekalakítás során beépített telek alakul ki, annak meg kell felelnie a területre érvényes beépítési előírásoknak, azaz a beépítés mértéke nem haladhatja meg az előírt beépítési százalékot. Ugyanezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a kialakuló telekre érvényes építési engedély már van, azonban az építmény még nem valósult meg.– Ha a tervezett telekalakítás a telken álló építményt részekre bontaná, a telekalakítás csak akkor lehetséges, ha előzőleg az építményt elbontják, áthelyezik vagy a kialakuló új telekhatárnak megfelelően önálló építményekké (építményrészekké) alakítják át. Az átalakításnak oly módon kell történnie, hogy az építmény önálló határfalakkal rendelkezzék, s a tartószerkezetek, tetőszerkezetek, a tetőfedés, valamint a belső épületgépészeti hálózat teljes szétválasztásra kerüljön.Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a véglegesen kialakultnak tekinthető állapotok között az előbbi definíciónknak megfelelő szabályos telek nem hozható létre, azonban a nyilvántartási állapot rendezése, a szabályos állapothoz való közelítés vagy más fontos okok érdekében a telekalakítás mégis lehetséges. Nézzük most végig ezeket!a) Meglevő telkek esetében a telekegyesítés minden esetben engedélyezhető, függetlenül attól, hogy a kialakuló telek nagysága, mérete megfelel-e a területre vonatkozó előírásoknak. Engedélyezhető továbbá a telekhatár-rendezés is, feltéve, hogy a kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest jobban megfelelnek az érvényes szabályoknak.b) Amennyiben a telek nem építési telek, a telekegyesítés és a telekhatár-rendezés akkor is lehetséges, ha a kialakuló egy vagy több telek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül nem közelíthető meg.c) Ha a telek méreténél fogva alkalmas lenne a megosztásra, a kialakuló telkek homlokvonala azonban a kívánt hosszúságot nem érné el (s amiatt a telekalakítás nem történhetne meg), nyeles (nyúlványos) telek is kialakítható, feltéve, hogy a helyi rendeletek ezt lehetővé teszik. Mint az elnevezés is utal rá, az ilyen telek homlokvonala az előírt hosszúságot nem éri el, mindössze egy olyan nyéllel kapcsolódik a köz- vagy magánúthoz, amely a ki-be járás és a közművek elhelyezésére alkalmas. Ebből eredően a nyúlvány szélességének legalább 3 méternek kell lennie, hosszúsága pedig az 50 métert nem haladhatja meg. Fontos szabály, hogy nyeles telek esetében a telek nyél nélkül számított területének el kell érnie a minimális teleknagyságot, ilyen szempontból tehát a terület meghatározásánál a nyúlvány területe nem vehető figyelembe.d) A telekalakítás sajátos esete az úszótelek kialakítása, amely az 1998. január 1-je előtti időszakban építésügyi szempontból kialakult állapot tulajdonjogi és ingatlan-nyilvántartási helyzetének rendezését segíti elő. Az Étv. és az OTÉK hatálybalépését megelőző szabályozás alapján lehetőség volt ugyanis tömbtelkek kialakítására, ami azt jelentette, hogy egy építési telken több épületet valósítottak meg. A legtöbb esetben így épültek például az állami, tanácsi bérlakások vagy a hetvenes és nyolcvanas években sok vidéki településen a “szolgáltató ház”-ként emlegetett üzletsorok, amelyek céljára az akkori tanács által bérbe adott tömbtelken különböző vállalkozások saját erőből építettek üzleteket. Ez a későbbiek során számos vitát is eredményezett (például azért, mert az építmények magántulajdonban álltak, a telek viszont az épületek magántulajdonosainak közös tulajdonában, netalán állami vagy később önkormányzati tulajdonban). Az úszótelek kialakításának lehetősége az ilyen és hasonló helyzetek rendezését szolgálja, hiszen az úszótelek nem más, mint az épület által elfoglalt területrész önálló telekké alakítása. Az úszótelek méretét, kiterjedését úgy kell meghatározni, hogy magában foglalja legalább az épületet és a körülötte levő járdát, az előlépcsőt, az épület külső falsíkjának függőleges vetületétől mért (tömbtelken belüli) 1 méteres területsávot. Az úszótelek kialakításának feltétele az is, hogy az épület önálló közműcsatlakozása biztosított legyen.

Mikor szükséges telekalakítási terv?

Telekalakítási terv az új építési telkek kialakítását célzó telekalakítási eljáráshoz szükséges abban az esetben, haa) új beépítésre szánt területen kerül sor az építési telkek kialakítására, vagyb) jelentős mértékben átépítésre kerülő (pl. rehabilitációs) területeken a meglevő telkeket az előírásoknak megfelelő építési telkekké kell átalakítani (újra kell osztani), vagyc) a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik.A telekalakítási terv rajzi munkarészekből és táblázatos jegyzékből áll. Ezeket a tervezőnek pontosan ismernie kell, s mivel az R. 5. §-a részletesen tartalmazza őket, felsorolásukat mellőzzük.Telekalakítási tervet olyan településrendező tervező készíthet, aki az 53/2000. (VIII. 1.) FVM rendeletben meghatározott feltételeknek megfelel, nevezetesen:– tagja az állandó lakóhelye szerinti területi építész kamarának,– szerepel a kamara által vezetett Terület- és Településrendező Tervezők Névjegyzékében.A településrendezési tervezési jogosultság kétfokozatú (TT–1 és TT–2). Telekalakítási terv készítésére bármely tervezői fokozatba besorolt településrendező tervező jogosult.

Mi a különbség az elvi telekalakítási engedély és a telekalakítási engedély között?

Az elvi engedélyt úgy jellemezhetjük, hogy a kérelmező előzetes tájékozódását szolgálja, alkalmas a telekalakítás műszaki és településrendezési feltételeinek tisztázására, de a telekalakítás véghezvitelére nem jogosít. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az elvi engedélyhez semmilyen jogkövetkezmény nem fűződik. A jogerőssé és végrehajthatóvá válásától számított egy éven belül ugyanis köti az eljáró, illetőleg az eljárásban közreműködő hatóságot, de csak kizárólag azokban a kérdésekben, amelyekre nézve rendelkezett. Telekcsoport újraosztása esetén, valamint ha a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik (ezek a telekalakítási terv készítéséhez kötött esetek) az elvi engedély kiadásának ténye az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető. Ennek szükségességét az építésügyi hatóságnak kell megítélnie, s a hatóság intézkedik a bejegyzés iránt is.Telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén az elvi engedély beszerzése nem feltétlenül szükséges. Kötelező viszont olyan esetekben, amikor az Étv. vagy az R. alapján telekalakítási terv készítése is kötelező.

Ki és milyen tartalommal nyújthatja be a kérelmet?

A korábbi szabályozás szerint elvi telekalakítási engedély iránti kérelmet bárki benyújthatott, függetlenül attól, hogy az érintett telekhez fűződött-e valamilyen joga. A hatályos rendelkezések ennél szigorúbbak, ugyanis a kérelmező csak olyan személy lehet, aki az érintett telek vagy telkek esetében tulajdonjoggal rendelkezik. Továbbra sem követelmény viszont, hogy több érintett tulajdonos vagy tulajdonostárs esetén valamennyien fellépjenek kérelmezőként, mivel az elvi engedély iránti kérelmet bármelyik érintett tulajdonos vagy tulajdonostárs benyújthatja.Az elvi engedély iránti kérelemnek a következőket kell tartalmaznia:a) a kérelmező nevét, címét és aláírását;b) telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén– a tervezett telekalakítás rövid leírását,– a telekalakítással érintett telkek fennálló állapotát tartalmazó, az illetékes földhivatal által hitelesített, 3 hónapnál nem régebbi ingatlan-nyilvántartási térkép másolatát legalább 5 példányban, jelölve a tervezett telekalakítás vázlatát, egymástól megkülönböztethető módon feltüntetve a meglevő és a végrehajtható építési engedély alapján megépíthető épületeket,– 10%-nál nagyobb átlagos lejtés esetén külön szintvonalas térképlapot, feltéve, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata magassági adatot nem tartalmaz,c) abban az esetben, ha telekalakítási terv kötelező, legalább 5 példányban mellékelni kell a tervező és a kérelmező által aláírt telekalakítási tervet,d) az illeték befizetéséről szóló igazolást.A telekalakítási engedélyt benyújthatja:– a telekalakítással érintett telek tulajdonosa,– közös tulajdon esetében bármelyik tulajdonostárs,– telekcsoport újraosztása esetén, továbbá ha a telekalakítás eredményeként legalább 8 építési telek keletkezik (telekalakítási terv készítéséhez kötött esetek) a tulajdonosok teleknagyság szerint számított többsége.Mint a felsorolásból láthatjuk, az elvi engedélyhez hasonlóan itt sem szükséges, hogy a telekalakítással érintett valamennyi tulajdonos együttesen lépjen fel kérelmezőként. Ez azonban természetesen nem jelenti azt, hogy valamelyik tulajdonos a többi tulajdonos vagy társtulajdonos hozzájárulása nélkül, önkényesen hajthatna végre telekalakítást. Az engedélyezéshez szükséges változási vázrajz elfogadásáról a tulajdonosok nyilatkoznak, továbbá a telekalakítási engedélyről, valamint annak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről szóló határozatot valamennyi tulajdonossal közölni kell, így kizárt, hogy valamelyikük megkerülhető legyen.A telekalakítási engedély iránti kérelemnek a következőket kell tartalmaznia:a) a kérelmező nevét, címét és aláírását,b) a tervezett telekalakítással érintett telekre vonatkozó tulajdonjogot feltüntető ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap 3 hónapnál nem régebbi hiteles másolatát,c) amennyiben a kérelem benyújtását elvi telekalakítási eljárás előzte meg, az elvi telekalakítási engedély számát,d) a telekalakítással érintett telkek fennálló állapotát tartalmazó, az illetékes földhivatal által hitelesített, 3 hónapnál nem régebbi ingatlan-nyilvántartási térkép másolatát, egymástól megkülönböztethető módon feltüntetve azon a meglevő, valamint a végrehajtható építési engedély alapján megvalósítható épületeket,e) 10%-nál nagyobb átlagos lejtés esetén külön szintvonalas térképlapot, feltéve, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata magassági adatot nem tartalmaz,f) kitűzésre és az ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetésre alkalmas, a helyrajzi számok és a területszámítás szempontjából a földhivatal által záradékolt változási vázrajzot legalább 5 példányban (telekcsoport újraosztása esetén vagy ha a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik [telekalakításiterv-készítési kötelezettség] a változási vázrajzot a jogerős és érvényes elvi engedéllyel engedélyezett telekalakítási terv alapján kell elkészíteni),g) a külön jogszabályban meghatározott értékű illetékbélyeget vagy az illeték befizetéséről szóló igazolást.Az f) pontban említett változási vázrajz elkészítésére a 21/1997. (III. 12.) FM–HM együttes rendeletben előírt szakképzettséggel rendelkező olyan földmérő jogosult, aki ingatlanrendező földmérői minősítéssel rendelkezik. E minősítés meglétét a Földmérői Minősítő Bizottság által kiadott okirat igazolja.A g) pont szerint fizetendő illeték mértékét az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény XV. számú melléklete a kialakítandó telkek számától, illetőleg a telekalakítással érintett terület nagyságától teszi függővé. Az illeték összege– kettőnél több lakótelek kialakítása esetében telkenként 1000 forint,– üdülőtelek kialakítása esetében telkenként 4000 forint,– egyéb építési telek kialakítása esetében egész és megkezdett hektáronként 1200 forint.– külterületi földrészlet kialakítása esetén földrészletenként 1000 forint.

Mely szervek jogosultak a kérelmek elbírálására?

Az Étv. a telekalakítással összefüggő kérelmek elbírálására eredetileg a települési önkormányzatok jegyzőit hatalmazta fel. Az 1999. évi CXV. törvény, amely 2000. március 1-jétől lépett hatályba, módosította e rendelkezést, így jelenleg a telekalakítás is az úgynevezett kiemelt építésügyi hatósági jogkörök közé tartozik. A 220/1997. (XII. 5.) Korm. rendelet kiemelt építésügyi hatósági jogkörrel a városi (ideértve a fővárosi kerületeket is) jegyzőket ruházza fel, s hozzájuk tartoznak a város vonzáskörzetébe tartozó – a kormányrendeletben tételesen felsorolt – településekről érkező kérelmek is. E települések azonban önállóan vagy egymással társulva szintén elláthatják a kiemelt építésügyi hatósági feladatokat, amennyiben vállalják, hogy az ehhez szükséges feltételeket biztosítják.A leírtakból következik, hogy a telekalakítással összefüggő engedély iránti kérelmet (értve ez alatt az elvi engedély és a [végleges] telekalakítási engedély iránti kérelmet is) annál a polgármesteri hivatalnál kell előterjeszteni, amelynek jegyzője az érintett telek (telkek) fekvése szerinti település vonatkozásában a kiemelt építésügyi hatósági jogköröket gyakorolja.Az építésügyi hatóságon kívül az eljárásban közreműködnek a telekalakításban érintett szakhatóságok is, ezek felsorolását az R. melléklete tartalmazza (pl. ÁNTSZ, tűzoltóság, környezetvédelmi hatóság, vízügyi hatóság, műemlékvédelmi hatóság stb.). E szervek azokban a speciális szakkérdésekben jogosultak állást foglalni, amelyek nem az építésügyi hatóság feladatkörébe tartoznak. Nyilatkozataikat az építésügyi hatóság szerzi be, és beépíti azokat a saját határozatába. Ebből következik, hogy a szakhatóság állásfoglalása önállóan nem is támadható meg, ellene csak az építésügyi hatóság határozata ellen benyújtott fellebbezésben lehet kifogást emelni. Fontos tudnunk azt is, hogy a szakhatóságokat ugyanúgy kötik a vonatkozó jogszabályok, mint az építésügyi hatóságokat, egyetértő vagy nemleges nyilatkozatuk megtételénél tehát kizárólag az érvényes rendelkezésekre lehetnek figyelemmel. Álláspontjuk azonban az eljáró építésügyi hatóságot köti, így elutasító véleményük esetén az építésügyi hatóságnak a kérelmet el kell utasítania.

Milyen szempontok alapján dönt az építésügyi hatóság?

Az építésügyi hatóság az Étv.-ben és az R.-ben meghatározott eltérésekkel az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (Áe.) szabályai szerint jár el. A kérelem tárgyában tehát határozattal dönt, az erre szolgáló ügyintézési határidő 60 nap, amely legfeljebb egy ízben 30 nappal meghosszabbítható.Elvi telekalakítási engedély iránti kérelem esetén az építésügyi hatóságnak azt kell vizsgálnia, hogy a tervezett telekalakítás az Étv., az OTÉK és a helyi rendeletek, valamint az egyes területek védettségét elrendelő vagy azokra különleges feltételeket megállapító előírások, továbbá a szakhatóságok állásfoglalása alapján engedélyezhető-e, ideértve annak vizsgálatát is, hogy az érintett területre nincs-e valamilyen tilalom (változtatási, telekalakítási, építési tilalom) elrendelve.Az Áe.-ben meghatározott elemeken túl az elvi engedélyről szóló határozatnak tartalmaznia kell:– az elvi telekalakítással érintett telek címét és helyrajzi számát,– a telekalakítás rövid leírását,– a telekalakítási engedély megadásának feltételeit és azokat az egyedi hatósági előírásokat, amelyeket az elvi telekalakítási engedéllyel kapcsolatban az általános érvényű hatósági előírásokon és határozatokon túlmenően alkalmazni kell, méghozzá olyan módon megfogalmazva, hogy azok egyértelmű eligazítást adjanak a (végleges) telekalakítási engedélyhez szükséges vázrajz elkészítéséhez,– az elvi telekalakítási engedély érvényességének időtartamát.A telekalakítási engedély iránti kérelemnél a hatóságnak lényegében ugyanazon szempontokra kell figyelemmel lennie, mint az elvi engedélynél. Ha azonban a kérelem benyújtását elvi engedélyezési eljárás előzte meg, a telekalakítási kérelmet arra figyelemmel kell elbírálni, hogy a benne foglaltak megfelelnek-e az elvi engedély előírásainak.A telekalakítást engedélyező határozatnak az államigazgatási eljárásban szokásos elemeken túl tartalmaznia kell:– a telekalakítással érintett telek címét (a település és az utca nevét, a házszámot), a telekalakítás engedélyezése előtti és az engedélyezés eredményeként keletkező telkek helyrajzi számát és területét,– a telekalakítási engedély megadásának feltételeit,– azokat az egyedi hatósági előírásokat, amelyeket a telekalakítási engedéllyel kapcsolatban az általános érvényű hatósági előírásokon és határozatokon túlmenően alkalmazni kell,– a telekalakítási engedély érvényességének időtartamát.A felsoroltakon túl a telekalakítást engedélyező határozatban a hatóság előírhatja, hogy a telekalakítás miatt szükséges mértékig az utak és a közművek létesítésére vagy a létesítés költségeinek viselésére – a helyi rendeletekben meghatározott módon – a kérelmező köteles. Erre az előírásra az Étv. 24. § (3) bekezdése ad felhatalmazást. A közművek, utak létesítésére, illetőleg a létesítés költségeinek viselésére vonatkozó előírás azonban csak addig a mértékig terjedhet, ameddig az a konkrét telekalakítással összefüggésben szükséges.Tartalmazhat továbbá a határozat – ugyancsak az Étv. alapján – a helyi közút területének a telekalakítással összefüggésben történő esetleges lejegyzéséről, illetőleg hozzájegyzéséről szóló rendelkezést is.Amennyiben a határozat az utóbb említett előírásokat tartalmazza, azok teljesítése a telekalakítás végrehajtásának feltétele.

Kikkel kell közölni az engedélyről szóló határozatot?

Az értesítendők köre az elvi engedélyezési és a telekalakítási eljárásban azonos. A határozatot meg kell küldeni:– a kérelmezőnek,– a tervezőnek (telekalakításiterv-készítéshez kötött eljárásban),– a telekalakítással érintett telkek tulajdonosai, haszonélvezői, kezelői, az esetleges jelzálog kedvezményezettjei részére (adataikat az építésügyi hatóság hivatalból – az illetékes földhivatal megkeresése útján – szerzi be),– a közvetlenül szomszédos, a határozattal érintett ingatlannal közös határvonalú (telekhatárú) telekkel rendelkezni jogosultak, állami tulajdonban álló ingatlan esetén a vagyonkezelők részére (adataikat az építésügyi hatóság hivatalból, az illetékes földhivatal megkeresése útján szerzi be),– az eljárásban közreműködő hatóságoknak,– a telekalakítással érintett telek (telkek) helye szerinti települési önkormányzatnak.Telekcsoport újraosztása esetén, valamint ha a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik (ezek a telekalakítási terv készítéséhez kötött esetek), az elvi engedély kiadásának ténye az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhető. Ha az építésügyi hatóság ennek szükségessége mellett dönt, a határozat földhivatal részére történő megküldésével intézkedik a bejegyzés iránt.

Meddig érvényes az engedély?

Az elvi engedély a jogerőre emelkedésétől és végrehajthatóvá válásától számított egy évig érvényes. Amennyiben ezen idő alatt az engedély jogosultja nem kér (végleges) telekalakítási engedélyt, az elvi engedély érvényét veszti. Érvénye legfeljebb egy ízben és egy évvel hosszabbítható meg, de csak abban az esetben, ha az általános érvényű és a helyi jogszabályok, valamint a kötelező hatósági előírások időközben nem változtak meg.Ugyancsak a jogerőssé és végrehajthatóvá válástól számított egy évig érvényes a telekalakítási engedély. Amennyiben ezen időtartam alatt a tulajdonosok nem kezdeményezik a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, az engedély érvényét veszti.Az érvényesség időtartama alatt az engedély jogosultja mindaddig kérheti annak egy-egy évvel történő meghosszabbítását, amíg a határozat rendelkezéseit érintő jogszabályok, hatósági előírások és az érintett telkek ingatlan-nyilvántartási állapota ezt lehetővé teszi. Amennyiben a hatóság az engedélyt meghosszabbítja, ennek tényéről mindazokat értesítenie kell, akikkel az engedély megadását közölte.A telekalakítási engedélyt érvényességének időtartama alatt az engedélyes jogutódja is felhasználhatja. Ennek előfeltétele az, hogy a jogutódlást – annak igazolásával együtt – írásban bejelentse az építésügyi hatósághoz, amely a jogutódlás engedélyezéséről határozatban rendelkezik.

Melyek a jogorvoslat szabályai, illetve mikor jogerős és végrehajtható a határozat?

Az építésügyi hatóság határozata ellen az nyújthat be fellebbezést, akinek jogát vagy jogos érdekét az adott ügy érinti. A fellebbezést a megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetőjének kell címezni, de az első fokon eljáró építésügyi hatósághoz kell benyújtani a sérelmesnek tartott határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül. A fellebbezés alapján az első fokon eljáró hatóság köteles saját határozatát felülvizsgálni. Amennyiben az abban foglaltakat továbbra is fenntartja, a fellebbezést és az ügyben keletkezett iratokat a fellebbezés beérkezését követő 8 napon belül köteles megküldeni a közigazgatási hivatalhoz.A közigazgatási hivatal határozata ellen további fellebbezésnek nincs helye, így az jogerős. Tudnunk kell azonban, hogy építési munka – így telekalakítás is – csak jogerős és végrehajtható határozat birtokában végezhető (a két feltételnek együttesen kell teljesülnie). Önmagában a határozat jogerőssége nem jelenti azt, hogy a határozat végre is hajtható, mert a másodfokú határozat ellen a megyei, fővárosi bírósághoz keresetet lehet benyújtani, s az a végrehajtásra nézve általában halasztó hatályú.Amennyiben az elvi telekalakítási és a telekalakítási engedély jogerőssé és végrehajthatóvá válik, az építésügyi hatóság az engedélyezésre benyújtott telekalakítási terv, illetőleg változási vázrajz valamennyi példányát engedélyezési záradékkal látja el. A záradékolt telekalakítási vázlat, illetve telekalakítási terv vagy változási vázrajz 1 példányát az irattárba, 1 példányát a műszaki nyilvántartásba helyezi, 1 példányát megküldi a telekalakítás helye szerinti települési önkormányzatnak, a többi példányát kiadja a kérelmezőnek. Ezen iratok birtokában a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetése iránt az engedélyesnek kell intézkednie. Erre vonatkozó kérelmét 30 napon belül kell benyújtania az érintett ingatlan fekvése szerint körzetileg illetékes földhivatalhoz. Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási átvezetés iránti kérelmét a telekalakítási engedély jogerőssé és végrehajthatóvá válásától számított egy éven belül nem nyújtja be, a kiadott engedély érvényét veszti. (Forrás: mhk.. 1997 Étv., 1997 OTÉK, 2000 FVM rendelet, földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény és az egyes rendelkezései végrehajtásáról szóló 21/1997. (III. 12.) FM–HM együttes rendelet, 1999. évi CXV. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet, illetve az ezt módosító 2005. évi CXXII. ingatlan-nyilvántartási törvény.)