Telekalakítás

Telekalakítás

2010 januárjától új kormányrendelet lépett hatályba, amely több változást eszközölt a telekalakítási eljárások tartalmában és eljárásrendjében. A részletek az alábbiakban olvashatóak.

246/2009. (XI. 3.) Korm. rendelet a földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetrõl, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet, valamint az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelölésérõl és mûködési feltételeirõl szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet módosításáról.

A Kormány az épített környezet alakításáról és védelmérõl szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 62. § (1) bekezdésének a) és s) pontjában, valamint az ingatlan -nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 90. § (5) bekezdés d) pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alkotmány 35. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feladatkörében a következõ rendeletet alkotja:

1. § A földhivatalokról, a Földmérési és Távérzékelési Intézetrõl, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) az I. Fejezetet megelõzõen a következõ 6. §-sal egészül ki: "6. § A Kormány építésügyi hatóságként az épített környezet alakításáról és védelmérõl szóló törvény szerinti telekalakítási eljárásokban - a mûemléki védettség alatt álló, valamint a honvédelmi és katonai célú ingatlanok kivételével - elsõ fokon a körzeti földhivatalt, másodfokon a megyei földhivatalt jelöli ki." 2. § Az R. a következõ II/A. Fejezettel és 17/A-17/C. §-sal egészül ki: "II/A. Fejezet TELEKALAKÍTÁSI ELJÁRÁS

17/A. § (1) A telekalakítási eljárás kérelemre induló eljárás. A kérelem tartalma szerint a telekalakítási eljárás típusai a következõk: a) telekalakítási engedélyezési eljárás, b) egyesített telekalakítási eljárás.

(2) Az egyesített telekalakítási eljárás lefolytatására vonatkozó kérelem alapján a) a telekalakítás engedélyezésére és b) a telekalakítási engedély jogerõre emelkedését követõen a telek adataiban, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkezõ változásnak az ingatlan- nyilvántartásban történõ átvezetésére (e fejezet alkalmazásában: változásátvezetési eljárás) irányuló eljárás indul meg.

(3) A telekalakítás engedélyezése iránti kérelmet benyújthat: a) a telekalakítással érintett bármelyik telek bármelyik tulajdonosa, b) közös tulajdonban álló telek esetén bármelyik tulajdonostárs, c) aki a telekalakítással érintett földrészlet tekintetében tulajdoni igényt érvényesít, d) az elbirtoklás megállapítása iránt polgári peres eljárást kezdeményezõ, e) ha a telekalakítás során legalább nyolc új építési telek keletkezik, a tulajdonostársaknak a telek területnagyság szerinti többsége, f) az a személy, aki a telekalakításról a tulajdonossal írásban megállapodott.

(4) Egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelmet az - a (3) bekezdés szerinti kérelem benyújtására jogosult - nyújthat be, aki az ingatlan- nyilvántartásról szóló törvényben foglaltak szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására egyébként jogosult.

(5) A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemnek a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényben meghatározottakon túl a következõ adatokat kell tartalmaznia: a) természetes személy kérelmezõ esetén a természetes személyazonosító adatokat, b) gazdálkodó szervezet kérelmezõ esetén a gazdálkodó szervezet statisztikai számjelét, c) a telekalakítással érintett tel(k)ek helyrajzi számát, a tel(k)ek fekvése szerinti település megjelölésével, d) a kérelmezett telekalakítási eljárás típusának (telekalakítási engedélyezési eljárás vagy egyesített telekalakítási eljárás) megjelölését, e) a telekalakítás célját, amely lehet: ea) telekcsoport újraosztása, eb) telekfelosztás, ec) telekegyesítés, ed) telek-határrendezés, f) az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását.

(6) Az egyesített telekalakítási eljárás megindítására irányuló kérelemnek, az (5) bekezdésben foglaltakon túl meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti elõírásoknak.

(7) A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelmet a miniszter által rendszeresített, és a földhivatalok honlapján közzétett formanyomtatványon kell benyújtani.

(8) A telekalakítási eljárás megindítása iránti kérelemhez minden esetben mellékelni kell a külön jogszabályban meghatározott geodéziai tervezési szakterületen építészeti-mûszaki tervezési jogosultsággal és ingatlanrendezõ földmérõ minõsítéssel rendelkezõ földmérõ által elkészített telekalakítási dokumentációt. A telekalakítási dokumentáció a 3. mellékletben felsorolt munkarészeket tartalmazza, a telekalakítás céljának függvényében.

17/B. § (1) A telekalakítási engedélyezési eljárásban az ügyintézési határidõ 30 munkanap. Amennyiben a telekalakítási dokumentáció záradékolása a kérelem benyújtása elõtt megtörtént, az ügyintézési határidõ 22 munkanap.

(2) A telekalakítási engedély a jogerõre emelkedésétõl számított egy évig hatályos.

(3) Az egyesített telekalakítási eljárás iránti kérelem esetén a változásátvezetési eljárás a beadvány széljegyzésével - a (4) bekezdésben foglalt esetet kivéve - a telekalakítási engedély jogerõre emelkedését követõ munkanapon indul meg.

(4) Az egyesített telekalakítási eljárás esetén amennyiben a telekalakítási engedély másodfokon emelkedik jogerõre, a változásátvezetési eljárás a jogerõs határozat elsõ fokú ingatlanügyi hatósághoz történõ beérkezésének napján indul meg.

(5) Ha egyesített telekalakítási eljárás esetén a változásátvezetési eljárásra irányuló kérelem teljesítésére nincs lehetõség, a telekalakítási engedély jogosultja a szükséges okiratok benyújtásával a (2) bekezdésben megjelölt idõn belül külön ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításával kérheti a telek adataiban történõ, továbbá a bejegyzett jogok és feljegyzett tények vonatkozásában a telekalakítással bekövetkezõ változásnak az ingatlan- nyilvántartásban történõ átvezetését.

17/C. § (1) A Kormány a földhivatal telekalakítási eljárásában a 4. melléklet szerinti feltételek fennállása esetén, és az ott megjelölt szakkérdés elbírálása kérdésében a 4. melléklet szerinti hatóságokat szakhatóságként jelöli ki. Az ügyfélnek az eljárás megindítása elõtt benyújtott kérelmére a szakhatóságként kijelölt hatóság - hat hónapig felhasználható - elõzetes szakhatósági állásfoglalást ad ki. Az elõzetes szakhatósági állásfoglalás csak a földhivatal által záradékolt változási vázrajz és területkimutatás alapján kérhetõ.

(2) A földhivatal a kérelem mellékleteként benyújtott telekalakítási dokumentációt 10 munkanapon belül megvizsgálja, és amennyiben a változási vázrajz adattartalma az állami alapadatok közé beilleszthetõ, ennek megfelelõ záradékkal látja el. A földhivatal a záradékolt változási vázrajz és a hozzá tartozó terület-kimutatás, valamint a telekalakítási helyszínrajz hiteles másolatának megküldésével keresi meg a szakhatóságokat állásfoglalásuk beszerzése céljából, ha elõzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre.

(3) A (2) bekezdésben foglaltakat nem kell alkalmazni, ha az ingatlan- nyilvántartásban a kérelem tárgyát képezõ telket vagy telkeket érintõen változtatási vagy telekalakítási tilalom van feljegyezve. Ebben az esetben a telekalakítási kérelmet - a szakhatóságok megkeresése nélkül - a földhivatalnak el kell utasítani."

3. § Az R. e rendelet szerinti 3. és 4. melléklettel egészül ki.

4. § (1) E rendelet 2010. január 1-jén lép hatályba.

(2) Az R. e rendelettel módosított rendelkezéseit a hatálybalépést követõen benyújtott kérelmek alapján indult telekalakítási eljárásokra, valamint a megismételt eljárásokra kell alkalmazni. Megismételt eljárás esetén az építésügyi hatósági hatáskört átadó, korábban az ügyben eljáró települési önkormányzat jegyzõje köteles az építésügyi hatósági iratanyagot a földhivatal részére átadni.

(3) Az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelölésérõl és mûködési feltételeirõl szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet 1. §-ának (5) bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép: "(5) A (4) bekezdésben nem említett sajátos építményfajták és a mûemléki védelem alatt álló építmények tekintetében az építésügyi hatósági feladatokat ellátó hatóságot külön jogszabály jelöli ki. Ilyen jogszabály hiányában ezen építményfajtákat és építményeket érintõ építésügyi hatósági ügyekben az (1) és a (3) bekezdés szerinti feladatokat ellátó építésügyi hatóság jár el. Külön jogszabály jelöli ki a telekalakítás tekintetében elsõ és másodfokon eljáró hatóságot is." Bajnai Gordon s. k., miniszterelnök

1. melléklet a 246/2009. (XI. 3.) Korm. rendelethez "3. melléklet a 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelethez A telekalakítási eljárás iránti kérelemhez mellékelt telekalakítási dokumentáció tartalma

1. Az állami alapadatok adatszolgáltatási számlájának száma

2. felhasznált hiteles adatok megjelölése

3. mérési és számítási jegyzõkönyv

4. mérési és számítási vázlat

5. koordinátajegyzék

6. területszámítási jegyzõkönyv

7. digitális változási vázrajz

8. a digitális változási vázrajz legalább 5 kinyomtatott eredeti példánya, aláírásokkal és bélyegzõvel ellátva

9. területkimutatás

10. tervezési és kitûzési (kiosztási) vázlatot

11. ha a változás elõtti és utáni telkek együttes száma 5 db-nál több a) mûszaki leírás b) vizsgálati jegyzõkönyv

12. telekalakítási helyszínrajz, az ingatlan-nyilvántartási térképnek megfelelõ méretarányban, amely a következõket tartalmazza: a) a telekalakítással érintett telkek, a telekalakítás utáni állapot szerint, b) a telekalakítással érintett telkeken meglévõ (és nem bontásra szánt) építmények kontúrvonalai, c) a telekalakítással érintett teleken meglévõ építmények közül a telekalakítással érintett telekhatárhoz 4,0 m-en belül esõ építmények távolsága, d) a telekalakítással érintett teleken tervezett, jogerõs és végrehajtható építési engedéllyel rendelkezõ, vagy bejelentés alapján nyilvántartásba vett építmények közül a telekalakítással érintett telekhatárhoz 4,0 m-en belül esõ építmények távolsága a tervezett telekhatártól, e) a 20%-nál nagyobb átlagos lejtésviszonyok esetén a másfél méterenkénti szintvonalak, f) utat érintõ telekalakítás esetén az útkategóriának, a közút területváltozásának feltüntetése, g) a tervezett telekalakítás után létrejövõ telekméretek, beépített telkek esetén megjelölve a telek beépítettsége mértékének a változását is

13. digitális adatállományok (változási vázrajz, változási állomány, telekalakítási helyszínrajz, egyéb digitális munkarész) nem újra írható adathordozón

14. kísérõ bizonylat (a készítõ neve, a munkaszáma, a munka megnevezése, település, fekvés, érintett telek(ek) helyrajzi száma(i), változás típusa)

15. a telekalakítási dokumentáció tartalomjegyzéke"

2. melléklet a 246/2009. (XI. 3.) Korm. rendelethez "4. melléklet a 338/2006. (XII. 23.) Korm. rendelethez A földhivatal telekalakítási eljárásában közremûködõ szakhatóságok

Bevonás és közremûködés feltétele

Szakkérdés

Elsõ fokú eljárásbanMásodfokú eljárásban
1.Telekcsoport újraosztása, telek megosztása, telkek egyesítése és telekhatár rendezése eseténA helyi építési szabályzatnak, a szabályozási tervnek, ezek hiányában az általános érvényû kötelezõ építésügyi elõírásoknak és az épített környezet alakításáról és védelmérõl szóló törvényben foglalt feltételeknek való megfelelés.az egyéb (nem telekalakítási) építésügyi hatósági ügyekben elsõ fokon eljáró építésügyi hatóságaz egyéb (nem telekalakítási) építésügyi hatósági ügyekben másodfokon eljáró építésügyi hatóság
2.Telekosztás és telekhatár-rendezés esetén, ha
a telekalakítást követõen keletkezõ telkek közül a szomszédos telkeken a közös határvonal felõl az építési helyen kívül esõ épület áll.
Az épület helykijelölésére vonatkozó tûzvédelmi elõ írások betartatása, valamint a szomszédos telkeken álló épületek között tartandó tûztávolság mértékének, ennek hiányában a kialakítás, telekalakítás feltételeinek meghatározása.elsõ fokon eljáró tûzvédelmi szakhatóságmásodfokon eljáró tûzvédelmi szakhatóság
3.Polgári védelmi építmény, óvóhely telkének kialakítása esetén.A jogszabályban elõírt polgári védelmi követelmények érvényre juttatása érdekében.a telekalakítás helye
szerint illetékes megyei
katasztrófavédelmi
igazgatóság,
a fõvárosban a Fõvárosi
Polgári Védelmi
Igazgatóság
Országos
Katasztrófavédelmi Fõigazgatóság
4.Ha a telekalakítás
a) bányatelket,
b) szénhidrogén-szállító és gázelosztó vezeték, valamint propán-bután töltõtelep biztonsági övezetét,
c) megszûnt földalatti bányák nyitva maradó területének jogszabályban meghatározott hatásterületét,
d) a nyilvántartott ásványi
nyersanyag-vagyon elõfordulását vagy szénhidrogén földalatti tárolására szolgáló földtani szerkezetet érint.
Annak elbírálása, hogy a telekalakítás a mûszaki biztonság, az ásványvagyon­gazdálkodás követelményeinek, valamint a földtani követelményeknek a kérelemben foglaltak szerint vagy további feltételek mellett megfelel-e.bányakapitányságMagyar Bányászati és Földtani Hivatal
 
 
 
 Bevonás és közremûködés feltételeSzakkérdésElsõ fokú eljárásbanMásodfokú eljárásban
5.1.Ha a telekalakításra a vasúti pálya szélsõ vágányának tengelyétõl számított 50 méteren belüli övezetben kerül sor, és engedélyes a vasúti pályahálózat mûködtetõje hozzájárulásának a megtagadását vagy a hozzájárulásban elõírt feltételeket sérelmesnek tartja.Annak elbírálása kérdésében, hogy a telekalakítás - a vasút állagára, a vasúti forgalom biztonságára, a vasúti pályahálózat mûködtetõje fenntartási, üzemeltetési feladatainak ellátására, fejlesztési terveinek végrehajtására gyakorolt hatása alapján -engedélyezhetõ-e.Nemzeti Közlekedési Hatóság illetékes regionális igazgatóságaNemzeti Közlekedési Hatóság Központi Hivatala
5.2.Ha a telekalakítással új útterület jön létre.A tervezett telekalakítási eljárásban
a közlekedésbiztonsági és útügyi érdekek érvényre juttatása.
Nemzeti Közlekedési Hatóság illetékes regionális igazgatóságaNemzeti Közlekedési Hatóság Központi Hivatala
5.3.Ha a telekalakítás meglévõ út területében változást eredményez és az érintett közútkezelõ hozzájárulásának megtagadását vagy a hozzájárulásában foglalt feltételeket az engedélykérõ sérelmesnek tartja.A tervezett telekalakítási eljárásban
a közlekedésbiztonsági
és útügyi érdekek
érvényre juttatása
érdekében
a közútkezelõi
hozzájárulás
felülbírálása.
Nemzeti Közlekedési Hatóság illetékes regionális igazgatóságaNemzeti Közlekedési Hatóság Központi Hivatala
5.4.Állandó, ideiglenes mûködésû repülõterek, le- és felszállóhelyek környezetét érintõ telekalakítás esetében.A tervezett telekalakítás nem korlátozza-e indokolatlanul vagy indokolatlan mértékben a polgári célú légiközlekedést, illetve a repülõtéri létesítmények mûködését.Nemzeti Közlekedési Hatóság Légiközlekedési IgazgatóságNemzeti Közlekedési Hatóság Központi Hivatala
6.A víziutak medrét és a kikötõk, átkelõk, vízpartok és vízterületek telkét érintõ telekalakítás esetén.A tervezett telekalakítás nem korlátozza-e indokolatlanul vagy indokolatlan mértékben a polgári célú vízi közlekedést, illetve hajózási létesítmények mûködését.Nemzeti Közlekedési Hatóság Kiemelt Ügyek IgazgatóságaNemzeti Közlekedési Hatóság Központi Hivatala
7.Erdõ megosztása.A fenntartható erdõgazdálkodás vizsgálata az erdõrõl, az erdõ védelmérõl és az erdõgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény 86. §-a alapján.Mezõgazdasági Szakigazgatási Hivatal területi szerveMezõgazdasági Szakigazgatási Hivatal Központja
 

 

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Általános áttekintés a telekalakításról, fogalmak, szabályok, ügymenet

Az építésügyre vonatkozó jogszabályok rendszere 1998-tól lényeges átalakuláson ment át. Az elsõ és legfontosabb állomás az volt, hogy a parlament megalkotta az új építési törvényt, amely számos – a törvény végrehajtását szolgáló – jogszabály megalkotására hatalmazta fel a kormányt és az érintett szakminisztériumokat. Ezek közé tartozik a telekalakításról szóló miniszteri rendelet.

Melyek a fõbb jogszabályok és fogalmak?

Amikor a továbbiakban a “telek” kifejezést használjuk, akkor ez alatt olyan földrészletet értünk, amely egy helyrajzi szám alatt szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. A telekalakítás tehát a telek kiterjedését érintõ olyan változtatás, amely módszerét tekintve történhet– telekcsoport újraosztásával: a szomszédos telkek csoportjának összevonása és ezzel egyidejûleg újraosztása a helyi építési szabályzatban és településrendezési tervben meghatározott rendeltetés céljára,telekegyesítéssel: az egymással szomszédos telkek egy telekké történõ összevonása,telekfelosztással: a telek új telkekre történõ felosztása, telekhatár-rendezéssel: az egymással szomszédos telkek közös határvonalának megváltoztatása.Ha veszünk egy egyszerû példát, amikor is A és B telek egyesítésével létrejön C telek, akkor ezt a folyamatot több megközelítésben is vizsgálhatjuk. Tekinthetjük elõször is úgy, mint az építésügy körébe tartozó építési munkát, amely általában az építésügyi hatóság engedélyéhez kötött. Az engedély kiadásának elõfeltétele a hivatalos földmérõ által készített telekalakítási vázrajz, így a telekalakítást meghatározhatjuk úgy is, mint földmérési és térképészeti tevékenységet igénylõ építési munkát. A bevezetõ fogalom-meghatározás azonban érzékelteti, hogy az építésügyi hatóság engedélyével a telekalakítás még nem realizálódik, mert – példánknál maradva – az A és B telkekbõl kialakuló földrészlet jogilag akkor válik telekké, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba átvezetik. A telekalakítás folyamatának tehát van egy ingatlan-nyilvántartási fázisa is. Témánk szempontjából a telekalakítást elsõsorban az építésügyi hatóság engedélyéhez kötött építési munkaként vizsgáljuk, így a vonatkozó jogszabályok közül mindenekelõtt az épített környezet alakításáról és védelmérõl szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt (a továbbiakban: Étv.) kell említenünk. E törvény a végrehajtását szolgáló, az országos településrendezési és építési követelményekrõl szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelettel (a továbbiakban: OTÉK) együtt 1998. január 1-jén lépett hatályba.Az Étv. és az OTÉK jelenti az alapot a települési önkormányzatok által kiadott jogszabályokhoz, azaz a helyi szabályozási tervekhez és szabályozási elõírásokhoz (a továbbiakban: helyi rendeletek). Ezek a magasabb szintû jogszabályok keretei között, de a helyi sajátosságokhoz igazodva, a település területére vagy annak egy részére vonatkozóan olyan rendelkezéseket tartalmaznak, melyek mindenkire kötelezõek. A helyi rendeletek állapítják meg például azt, hogy a település egyes területein milyen feltételeknek kell megfelelnie egy teleknek: milyen lehet az alakja, mekkora a minimális telekméret, minimálisan milyen hosszú a telek homlokvonala (a teleknek a közúttal vagy magánúttal közös határvonala), mekkora lehet a beépítés mértéke, hogyan történik a megközelítés. Ezek a szabályok az építésügyi hatóságot is kötik, ezért minden esetben köteles megvizsgálni azt, hogy a tervezett telekalakítás az érvényben levõ rendelkezéseknek megfelel-e. A továbbiakban tehát, amikor szabályos telekrõl beszélünk, az alatt a helyi rendeleteknek – vagy helyi elõírás hiányában az OTÉK-nak – megfelelõ méretû és kiterjedésû, közútról vagy magánútról gépjármûvel közvetlenül megközelíthetõ telket értünk.A téma szempontjából legfontosabb építésügyi jogszabályok között fel kell még sorolnunk az elõzõekben már említett miniszteri rendeletet, vagyis a telekalakítási eljárásról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendeletet (a továbbiakban: R.), amely a 29/1971. (XII. 29.) ÉVM rendeletet felváltva 2000. november 17-én lépett hatályba.Az építésügyi jogszabályok mellett megemlítendõ a földmérési és térképészeti tevékenységrõl szóló 1996. évi LXXVI. törvény és az egyes rendelkezései végrehajtásáról szóló 21/1997. (III. 12.) FM–HM együttes rendelet, továbbá az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet, illetve az ezt módosító 2005. évi CXXII. ingatlan-nyilvántartási törvény.

Milyen követelményeknek kell eleget tenni a telekalakítás során?

Telekalakításra leggyakrabban egy vagy több szabályos telek kialakítása, a meglevõ telek szabályossá tétele vagy a meglevõ, egyébként szabályos telek kiterjedésének megváltoztatása érdekében kerül sor. Beépített telket érintõ telekalakítás esetében a “szabályosság” követelménye az említetteken túl (minimális teleknagyság, kiterjedés, megközelíthetõség) további feltételekkel is együtt jár:– Amennyiben a telekalakítás során beépített telek alakul ki, annak meg kell felelnie a területre érvényes beépítési elõírásoknak, azaz a beépítés mértéke nem haladhatja meg az elõírt beépítési százalékot. Ugyanezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a kialakuló telekre érvényes építési engedély már van, azonban az építmény még nem valósult meg.– Ha a tervezett telekalakítás a telken álló építményt részekre bontaná, a telekalakítás csak akkor lehetséges, ha elõzõleg az építményt elbontják, áthelyezik vagy a kialakuló új telekhatárnak megfelelõen önálló építményekké (építményrészekké) alakítják át. Az átalakításnak oly módon kell történnie, hogy az építmény önálló határfalakkal rendelkezzék, s a tartószerkezetek, tetõszerkezetek, a tetõfedés, valamint a belsõ épületgépészeti hálózat teljes szétválasztásra kerüljön.Elõfordulhatnak olyan esetek, amikor a véglegesen kialakultnak tekinthetõ állapotok között az elõbbi definíciónknak megfelelõ szabályos telek nem hozható létre, azonban a nyilvántartási állapot rendezése, a szabályos állapothoz való közelítés vagy más fontos okok érdekében a telekalakítás mégis lehetséges. Nézzük most végig ezeket!a) Meglevõ telkek esetében a telekegyesítés minden esetben engedélyezhetõ, függetlenül attól, hogy a kialakuló telek nagysága, mérete megfelel-e a területre vonatkozó elõírásoknak. Engedélyezhetõ továbbá a telekhatár-rendezés is, feltéve, hogy a kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest jobban megfelelnek az érvényes szabályoknak.b) Amennyiben a telek nem építési telek, a telekegyesítés és a telekhatár-rendezés akkor is lehetséges, ha a kialakuló egy vagy több telek köz- vagy magánútról gépjármûvel közvetlenül nem közelíthetõ meg.c) Ha a telek méreténél fogva alkalmas lenne a megosztásra, a kialakuló telkek homlokvonala azonban a kívánt hosszúságot nem érné el (s amiatt a telekalakítás nem történhetne meg), nyeles (nyúlványos) telek is kialakítható, feltéve, hogy a helyi rendeletek ezt lehetõvé teszik. Mint az elnevezés is utal rá, az ilyen telek homlokvonala az elõírt hosszúságot nem éri el, mindössze egy olyan nyéllel kapcsolódik a köz- vagy magánúthoz, amely a ki-be járás és a közmûvek elhelyezésére alkalmas. Ebbõl eredõen a nyúlvány szélességének legalább 3 méternek kell lennie, hosszúsága pedig az 50 métert nem haladhatja meg. Fontos szabály, hogy nyeles telek esetében a telek nyél nélkül számított területének el kell érnie a minimális teleknagyságot, ilyen szempontból tehát a terület meghatározásánál a nyúlvány területe nem vehetõ figyelembe.d) A telekalakítás sajátos esete az úszótelek kialakítása, amely az 1998. január 1-je elõtti idõszakban építésügyi szempontból kialakult állapot tulajdonjogi és ingatlan-nyilvántartási helyzetének rendezését segíti elõ. Az Étv. és az OTÉK hatálybalépését megelõzõ szabályozás alapján lehetõség volt ugyanis tömbtelkek kialakítására, ami azt jelentette, hogy egy építési telken több épületet valósítottak meg. A legtöbb esetben így épültek például az állami, tanácsi bérlakások vagy a hetvenes és nyolcvanas években sok vidéki településen a “szolgáltató ház”-ként emlegetett üzletsorok, amelyek céljára az akkori tanács által bérbe adott tömbtelken különbözõ vállalkozások saját erõbõl építettek üzleteket. Ez a késõbbiek során számos vitát is eredményezett (például azért, mert az építmények magántulajdonban álltak, a telek viszont az épületek magántulajdonosainak közös tulajdonában, netalán állami vagy késõbb önkormányzati tulajdonban). Az úszótelek kialakításának lehetõsége az ilyen és hasonló helyzetek rendezését szolgálja, hiszen az úszótelek nem más, mint az épület által elfoglalt területrész önálló telekké alakítása. Az úszótelek méretét, kiterjedését úgy kell meghatározni, hogy magában foglalja legalább az épületet és a körülötte levõ járdát, az elõlépcsõt, az épület külsõ falsíkjának függõleges vetületétõl mért (tömbtelken belüli) 1 méteres területsávot. Az úszótelek kialakításának feltétele az is, hogy az épület önálló közmûcsatlakozása biztosított legyen.

Mikor szükséges telekalakítási terv?

Telekalakítási terv az új építési telkek kialakítását célzó telekalakítási eljáráshoz szükséges abban az esetben, haa) új beépítésre szánt területen kerül sor az építési telkek kialakítására, vagyb) jelentõs mértékben átépítésre kerülõ (pl. rehabilitációs) területeken a meglevõ telkeket az elõírásoknak megfelelõ építési telkekké kell átalakítani (újra kell osztani), vagyc) a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik.A telekalakítási terv rajzi munkarészekbõl és táblázatos jegyzékbõl áll. Ezeket a tervezõnek pontosan ismernie kell, s mivel az R. 5. §-a részletesen tartalmazza õket, felsorolásukat mellõzzük.Telekalakítási tervet olyan településrendezõ tervezõ készíthet, aki az 53/2000. (VIII. 1.) FVM rendeletben meghatározott feltételeknek megfelel, nevezetesen:– tagja az állandó lakóhelye szerinti területi építész kamarának,– szerepel a kamara által vezetett Terület- és Településrendezõ Tervezõk Névjegyzékében.A településrendezési tervezési jogosultság kétfokozatú (TT–1 és TT–2). Telekalakítási terv készítésére bármely tervezõi fokozatba besorolt településrendezõ tervezõ jogosult.

Mi a különbség az elvi telekalakítási engedély és a telekalakítási engedély között?

Az elvi engedélyt úgy jellemezhetjük, hogy a kérelmezõ elõzetes tájékozódását szolgálja, alkalmas a telekalakítás mûszaki és településrendezési feltételeinek tisztázására, de a telekalakítás véghezvitelére nem jogosít. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az elvi engedélyhez semmilyen jogkövetkezmény nem fûzõdik. A jogerõssé és végrehajthatóvá válásától számított egy éven belül ugyanis köti az eljáró, illetõleg az eljárásban közremûködõ hatóságot, de csak kizárólag azokban a kérdésekben, amelyekre nézve rendelkezett. Telekcsoport újraosztása esetén, valamint ha a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik (ezek a telekalakítási terv készítéséhez kötött esetek) az elvi engedély kiadásának ténye az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhetõ. Ennek szükségességét az építésügyi hatóságnak kell megítélnie, s a hatóság intézkedik a bejegyzés iránt is.Telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén az elvi engedély beszerzése nem feltétlenül szükséges. Kötelezõ viszont olyan esetekben, amikor az Étv. vagy az R. alapján telekalakítási terv készítése is kötelezõ.

Ki és milyen tartalommal nyújthatja be a kérelmet?

A korábbi szabályozás szerint elvi telekalakítási engedély iránti kérelmet bárki benyújthatott, függetlenül attól, hogy az érintett telekhez fûzõdött-e valamilyen joga. A hatályos rendelkezések ennél szigorúbbak, ugyanis a kérelmezõ csak olyan személy lehet, aki az érintett telek vagy telkek esetében tulajdonjoggal rendelkezik. Továbbra sem követelmény viszont, hogy több érintett tulajdonos vagy tulajdonostárs esetén valamennyien fellépjenek kérelmezõként, mivel az elvi engedély iránti kérelmet bármelyik érintett tulajdonos vagy tulajdonostárs benyújthatja.Az elvi engedély iránti kérelemnek a következõket kell tartalmaznia:a) a kérelmezõ nevét, címét és aláírását;b) telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén– a tervezett telekalakítás rövid leírását,– a telekalakítással érintett telkek fennálló állapotát tartalmazó, az illetékes földhivatal által hitelesített, 3 hónapnál nem régebbi ingatlan-nyilvántartási térkép másolatát legalább 5 példányban, jelölve a tervezett telekalakítás vázlatát, egymástól megkülönböztethetõ módon feltüntetve a meglevõ és a végrehajtható építési engedély alapján megépíthetõ épületeket,– 10%-nál nagyobb átlagos lejtés esetén külön szintvonalas térképlapot, feltéve, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata magassági adatot nem tartalmaz,c) abban az esetben, ha telekalakítási terv kötelezõ, legalább 5 példányban mellékelni kell a tervezõ és a kérelmezõ által aláírt telekalakítási tervet,d) az illeték befizetésérõl szóló igazolást.A telekalakítási engedélyt benyújthatja:– a telekalakítással érintett telek tulajdonosa,– közös tulajdon esetében bármelyik tulajdonostárs,– telekcsoport újraosztása esetén, továbbá ha a telekalakítás eredményeként legalább 8 építési telek keletkezik (telekalakítási terv készítéséhez kötött esetek) a tulajdonosok teleknagyság szerint számított többsége.Mint a felsorolásból láthatjuk, az elvi engedélyhez hasonlóan itt sem szükséges, hogy a telekalakítással érintett valamennyi tulajdonos együttesen lépjen fel kérelmezõként. Ez azonban természetesen nem jelenti azt, hogy valamelyik tulajdonos a többi tulajdonos vagy társtulajdonos hozzájárulása nélkül, önkényesen hajthatna végre telekalakítást. Az engedélyezéshez szükséges változási vázrajz elfogadásáról a tulajdonosok nyilatkoznak, továbbá a telekalakítási engedélyrõl, valamint annak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésérõl szóló határozatot valamennyi tulajdonossal közölni kell, így kizárt, hogy valamelyikük megkerülhetõ legyen.A telekalakítási engedély iránti kérelemnek a következõket kell tartalmaznia:a) a kérelmezõ nevét, címét és aláírását,b) a tervezett telekalakítással érintett telekre vonatkozó tulajdonjogot feltüntetõ ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap 3 hónapnál nem régebbi hiteles másolatát,c) amennyiben a kérelem benyújtását elvi telekalakítási eljárás elõzte meg, az elvi telekalakítási engedély számát,d) a telekalakítással érintett telkek fennálló állapotát tartalmazó, az illetékes földhivatal által hitelesített, 3 hónapnál nem régebbi ingatlan-nyilvántartási térkép másolatát, egymástól megkülönböztethetõ módon feltüntetve azon a meglevõ, valamint a végrehajtható építési engedély alapján megvalósítható épületeket,e) 10%-nál nagyobb átlagos lejtés esetén külön szintvonalas térképlapot, feltéve, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata magassági adatot nem tartalmaz,f) kitûzésre és az ingatlan-nyilvántartáson történõ átvezetésre alkalmas, a helyrajzi számok és a területszámítás szempontjából a földhivatal által záradékolt változási vázrajzot legalább 5 példányban (telekcsoport újraosztása esetén vagy ha a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik [telekalakításiterv-készítési kötelezettség] a változási vázrajzot a jogerõs és érvényes elvi engedéllyel engedélyezett telekalakítási terv alapján kell elkészíteni),g) a külön jogszabályban meghatározott értékû illetékbélyeget vagy az illeték befizetésérõl szóló igazolást.Az f) pontban említett változási vázrajz elkészítésére a 21/1997. (III. 12.) FM–HM együttes rendeletben elõírt szakképzettséggel rendelkezõ olyan földmérõ jogosult, aki ingatlanrendezõ földmérõi minõsítéssel rendelkezik. E minõsítés meglétét a Földmérõi Minõsítõ Bizottság által kiadott okirat igazolja.A g) pont szerint fizetendõ illeték mértékét az illetékekrõl szóló 1990. évi XCIII. törvény XV. számú melléklete a kialakítandó telkek számától, illetõleg a telekalakítással érintett terület nagyságától teszi függõvé. Az illeték összege– kettõnél több lakótelek kialakítása esetében telkenként 1000 forint,– üdülõtelek kialakítása esetében telkenként 4000 forint,– egyéb építési telek kialakítása esetében egész és megkezdett hektáronként 1200 forint.– külterületi földrészlet kialakítása esetén földrészletenként 1000 forint.

Mely szervek jogosultak a kérelmek elbírálására?

Az Étv. a telekalakítással összefüggõ kérelmek elbírálására eredetileg a települési önkormányzatok jegyzõit hatalmazta fel. Az 1999. évi CXV. törvény, amely 2000. március 1-jétõl lépett hatályba, módosította e rendelkezést, így jelenleg a telekalakítás is az úgynevezett kiemelt építésügyi hatósági jogkörök közé tartozik. A 220/1997. (XII. 5.) Korm. rendelet kiemelt építésügyi hatósági jogkörrel a városi (ideértve a fõvárosi kerületeket is) jegyzõket ruházza fel, s hozzájuk tartoznak a város vonzáskörzetébe tartozó – a kormányrendeletben tételesen felsorolt – településekrõl érkezõ kérelmek is. E települések azonban önállóan vagy egymással társulva szintén elláthatják a kiemelt építésügyi hatósági feladatokat, amennyiben vállalják, hogy az ehhez szükséges feltételeket biztosítják.A leírtakból következik, hogy a telekalakítással összefüggõ engedély iránti kérelmet (értve ez alatt az elvi engedély és a [végleges] telekalakítási engedély iránti kérelmet is) annál a polgármesteri hivatalnál kell elõterjeszteni, amelynek jegyzõje az érintett telek (telkek) fekvése szerinti település vonatkozásában a kiemelt építésügyi hatósági jogköröket gyakorolja.Az építésügyi hatóságon kívül az eljárásban közremûködnek a telekalakításban érintett szakhatóságok is, ezek felsorolását az R. melléklete tartalmazza (pl. ÁNTSZ, tûzoltóság, környezetvédelmi hatóság, vízügyi hatóság, mûemlékvédelmi hatóság stb.). E szervek azokban a speciális szakkérdésekben jogosultak állást foglalni, amelyek nem az építésügyi hatóság feladatkörébe tartoznak. Nyilatkozataikat az építésügyi hatóság szerzi be, és beépíti azokat a saját határozatába. Ebbõl következik, hogy a szakhatóság állásfoglalása önállóan nem is támadható meg, ellene csak az építésügyi hatóság határozata ellen benyújtott fellebbezésben lehet kifogást emelni. Fontos tudnunk azt is, hogy a szakhatóságokat ugyanúgy kötik a vonatkozó jogszabályok, mint az építésügyi hatóságokat, egyetértõ vagy nemleges nyilatkozatuk megtételénél tehát kizárólag az érvényes rendelkezésekre lehetnek figyelemmel. Álláspontjuk azonban az eljáró építésügyi hatóságot köti, így elutasító véleményük esetén az építésügyi hatóságnak a kérelmet el kell utasítania.

Milyen szempontok alapján dönt az építésügyi hatóság?

Az építésügyi hatóság az Étv.-ben és az R.-ben meghatározott eltérésekkel az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (Áe.) szabályai szerint jár el. A kérelem tárgyában tehát határozattal dönt, az erre szolgáló ügyintézési határidõ 60 nap, amely legfeljebb egy ízben 30 nappal meghosszabbítható.Elvi telekalakítási engedély iránti kérelem esetén az építésügyi hatóságnak azt kell vizsgálnia, hogy a tervezett telekalakítás az Étv., az OTÉK és a helyi rendeletek, valamint az egyes területek védettségét elrendelõ vagy azokra különleges feltételeket megállapító elõírások, továbbá a szakhatóságok állásfoglalása alapján engedélyezhetõ-e, ideértve annak vizsgálatát is, hogy az érintett területre nincs-e valamilyen tilalom (változtatási, telekalakítási, építési tilalom) elrendelve.Az Áe.-ben meghatározott elemeken túl az elvi engedélyrõl szóló határozatnak tartalmaznia kell:– az elvi telekalakítással érintett telek címét és helyrajzi számát,– a telekalakítás rövid leírását,– a telekalakítási engedély megadásának feltételeit és azokat az egyedi hatósági elõírásokat, amelyeket az elvi telekalakítási engedéllyel kapcsolatban az általános érvényû hatósági elõírásokon és határozatokon túlmenõen alkalmazni kell, méghozzá olyan módon megfogalmazva, hogy azok egyértelmû eligazítást adjanak a (végleges) telekalakítási engedélyhez szükséges vázrajz elkészítéséhez,– az elvi telekalakítási engedély érvényességének idõtartamát.A telekalakítási engedély iránti kérelemnél a hatóságnak lényegében ugyanazon szempontokra kell figyelemmel lennie, mint az elvi engedélynél. Ha azonban a kérelem benyújtását elvi engedélyezési eljárás elõzte meg, a telekalakítási kérelmet arra figyelemmel kell elbírálni, hogy a benne foglaltak megfelelnek-e az elvi engedély elõírásainak.A telekalakítást engedélyezõ határozatnak az államigazgatási eljárásban szokásos elemeken túl tartalmaznia kell:– a telekalakítással érintett telek címét (a település és az utca nevét, a házszámot), a telekalakítás engedélyezése elõtti és az engedélyezés eredményeként keletkezõ telkek helyrajzi számát és területét,– a telekalakítási engedély megadásának feltételeit,– azokat az egyedi hatósági elõírásokat, amelyeket a telekalakítási engedéllyel kapcsolatban az általános érvényû hatósági elõírásokon és határozatokon túlmenõen alkalmazni kell,– a telekalakítási engedély érvényességének idõtartamát.A felsoroltakon túl a telekalakítást engedélyezõ határozatban a hatóság elõírhatja, hogy a telekalakítás miatt szükséges mértékig az utak és a közmûvek létesítésére vagy a létesítés költségeinek viselésére – a helyi rendeletekben meghatározott módon – a kérelmezõ köteles. Erre az elõírásra az Étv. 24. § (3) bekezdése ad felhatalmazást. A közmûvek, utak létesítésére, illetõleg a létesítés költségeinek viselésére vonatkozó elõírás azonban csak addig a mértékig terjedhet, ameddig az a konkrét telekalakítással összefüggésben szükséges.Tartalmazhat továbbá a határozat – ugyancsak az Étv. alapján – a helyi közút területének a telekalakítással összefüggésben történõ esetleges lejegyzésérõl, illetõleg hozzájegyzésérõl szóló rendelkezést is.Amennyiben a határozat az utóbb említett elõírásokat tartalmazza, azok teljesítése a telekalakítás végrehajtásának feltétele.

Kikkel kell közölni az engedélyrõl szóló határozatot?

Az értesítendõk köre az elvi engedélyezési és a telekalakítási eljárásban azonos. A határozatot meg kell küldeni:– a kérelmezõnek,– a tervezõnek (telekalakításiterv-készítéshez kötött eljárásban),– a telekalakítással érintett telkek tulajdonosai, haszonélvezõi, kezelõi, az esetleges jelzálog kedvezményezettjei részére (adataikat az építésügyi hatóság hivatalból – az illetékes földhivatal megkeresése útján – szerzi be),– a közvetlenül szomszédos, a határozattal érintett ingatlannal közös határvonalú (telekhatárú) telekkel rendelkezni jogosultak, állami tulajdonban álló ingatlan esetén a vagyonkezelõk részére (adataikat az építésügyi hatóság hivatalból, az illetékes földhivatal megkeresése útján szerzi be),– az eljárásban közremûködõ hatóságoknak,– a telekalakítással érintett telek (telkek) helye szerinti települési önkormányzatnak.Telekcsoport újraosztása esetén, valamint ha a telekalakítás során legalább 8 új építési telek keletkezik (ezek a telekalakítási terv készítéséhez kötött esetek), az elvi engedély kiadásának ténye az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezhetõ. Ha az építésügyi hatóság ennek szükségessége mellett dönt, a határozat földhivatal részére történõ megküldésével intézkedik a bejegyzés iránt.

Meddig érvényes az engedély?

Az elvi engedély a jogerõre emelkedésétõl és végrehajthatóvá válásától számított egy évig érvényes. Amennyiben ezen idõ alatt az engedély jogosultja nem kér (végleges) telekalakítási engedélyt, az elvi engedély érvényét veszti. Érvénye legfeljebb egy ízben és egy évvel hosszabbítható meg, de csak abban az esetben, ha az általános érvényû és a helyi jogszabályok, valamint a kötelezõ hatósági elõírások idõközben nem változtak meg.Ugyancsak a jogerõssé és végrehajthatóvá válástól számított egy évig érvényes a telekalakítási engedély. Amennyiben ezen idõtartam alatt a tulajdonosok nem kezdeményezik a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, az engedély érvényét veszti.Az érvényesség idõtartama alatt az engedély jogosultja mindaddig kérheti annak egy-egy évvel történõ meghosszabbítását, amíg a határozat rendelkezéseit érintõ jogszabályok, hatósági elõírások és az érintett telkek ingatlan-nyilvántartási állapota ezt lehetõvé teszi. Amennyiben a hatóság az engedélyt meghosszabbítja, ennek tényérõl mindazokat értesítenie kell, akikkel az engedély megadását közölte.A telekalakítási engedélyt érvényességének idõtartama alatt az engedélyes jogutódja is felhasználhatja. Ennek elõfeltétele az, hogy a jogutódlást – annak igazolásával együtt – írásban bejelentse az építésügyi hatósághoz, amely a jogutódlás engedélyezésérõl határozatban rendelkezik.

Melyek a jogorvoslat szabályai, illetve mikor jogerõs és végrehajtható a határozat?

Az építésügyi hatóság határozata ellen az nyújthat be fellebbezést, akinek jogát vagy jogos érdekét az adott ügy érinti. A fellebbezést a megyei, fõvárosi közigazgatási hivatal vezetõjének kell címezni, de az elsõ fokon eljáró építésügyi hatósághoz kell benyújtani a sérelmesnek tartott határozat kézhezvételétõl számított 15 napon belül. A fellebbezés alapján az elsõ fokon eljáró hatóság köteles saját határozatát felülvizsgálni. Amennyiben az abban foglaltakat továbbra is fenntartja, a fellebbezést és az ügyben keletkezett iratokat a fellebbezés beérkezését követõ 8 napon belül köteles megküldeni a közigazgatási hivatalhoz.A közigazgatási hivatal határozata ellen további fellebbezésnek nincs helye, így az jogerõs. Tudnunk kell azonban, hogy építési munka – így telekalakítás is – csak jogerõs és végrehajtható határozat birtokában végezhetõ (a két feltételnek együttesen kell teljesülnie). Önmagában a határozat jogerõssége nem jelenti azt, hogy a határozat végre is hajtható, mert a másodfokú határozat ellen a megyei, fõvárosi bírósághoz keresetet lehet benyújtani, s az a végrehajtásra nézve általában halasztó hatályú.Amennyiben az elvi telekalakítási és a telekalakítási engedély jogerõssé és végrehajthatóvá válik, az építésügyi hatóság az engedélyezésre benyújtott telekalakítási terv, illetõleg változási vázrajz valamennyi példányát engedélyezési záradékkal látja el. A záradékolt telekalakítási vázlat, illetve telekalakítási terv vagy változási vázrajz 1 példányát az irattárba, 1 példányát a mûszaki nyilvántartásba helyezi, 1 példányát megküldi a telekalakítás helye szerinti települési önkormányzatnak, a többi példányát kiadja a kérelmezõnek. Ezen iratok birtokában a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetése iránt az engedélyesnek kell intézkednie. Erre vonatkozó kérelmét 30 napon belül kell benyújtania az érintett ingatlan fekvése szerint körzetileg illetékes földhivatalhoz. Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási átvezetés iránti kérelmét a telekalakítási engedély jogerõssé és végrehajthatóvá válásától számított egy éven belül nem nyújtja be, a kiadott engedély érvényét veszti. (Forrás: mhk.. 1997 Étv., 1997 OTÉK, 2000 FVM rendelet, földmérési és térképészeti tevékenységrõl szóló 1996. évi LXXVI. törvény és az egyes rendelkezései végrehajtásáról szóló 21/1997. (III. 12.) FM–HM együttes rendelet, 1999. évi CXV. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény és a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet, illetve az ezt módosító 2005. évi CXXII. ingatlan-nyilvántartási törvény.)